黎庆文：地铁新兴商圈最增值
黎庆文在论坛上发言。
在这家国际知名咨询机构眼中，2号线被提到与长江大桥通车并列的高度，认为这是1954年后改变武汉一江两岸交通格局的里程碑。2号线穿越江汉、江岸、武昌和洪山4个区，串联起武广核心商圈、中山大道商圈、中南路商圈、街道口商圈、光谷新区商圈。
为找到武汉地铁2号线的价值变化参照系，戴德梁行选择了广州地铁2号线：同样是过江线、穿过4个区、串联了城市核心商圈、专业商圈、特色商圈、区域商圈和城市新兴发展区。
从2008年~2012年的数据看，在5类商圈中，城市新兴发展圈商业设施因起价低，所以增值最快，如白云新城的商铺每平米从2万元涨至6.3万元，年均增长39%，位列第一；区域型商圈的增值则呈现出普遍大幅增长，如海珠区江南西商圈的商业、住宅年均价格涨幅分别为24%和23%。相比之下，市级核心圈的公园前区域，因价格已经很高了，涨幅反而不算特别高，商业、写字楼、住宅的年均涨幅分别为12%、15%、18%。
地铁沿线租售涨幅超平均值
从广州地铁2号线沿线过去4年数据看，住宅价格年均涨幅在15%~20%，连同租金涨幅，均超过全市平均涨幅8个百分点，也就是说涨幅力度超过整个城市的30%～40%。
不过，办公楼的涨幅相较全市来看并不明显，这与广州的市级商务区不在2号线上有关。黎庆文认为，这说明光有地铁还不够，要有政府配合才能反映出地铁的能力。不过，商业部分是最明显的，平均涨幅每年达到20%，租金涨幅每年达到15%，远远超过了全市平均水平。
为什么商业这么火？数据显示，从广州地铁2号线开通的2003年，整个沿线商圈总共才有130万的人流量；到了2012年每天的人流量达到307万，十年给商圈带来的人流是超了两倍，这是对商业经济最好的一个支撑，而且是5个商圈里的人流都有充分的增长。
地铁带来商圈扩容升级
人流增加了，商家投资也进来了。广州2号线开通后五年的新增商铺供应量达到25万平米，超过开通前十年的综合。
此外，商业业态也出现多样化和品牌升级的趋势。以广州北京路为例，虽然是市一级商圈，但原来业态以服饰、鞋类等零售为主；地铁开通之后引入了商业中心和主力百货店，业态更为丰富。
黎庆文认为，从广州地铁2号线开通十年之后的变化看，有理由相信，武汉地铁2号线的价值将带动城市一体化的发展，扩大商圈的辐射半径，可保持物业未来十年的快速增长空间。这十年是沿线物业快速发展的一个过程，而这个增长空间会较非地产物业有一个更好的增长能力。由于地铁带来翻几倍的人流，所以商圈的扩容和升级完全是可以展望的。
责编：宋菁
